Investir dans le LMNP en résidence gérée : tout ce qu'il faut savoir !
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L'investissement immobilier dans un appartement en LMNP en résidence gérée constitue une excellente solution d'investissement rentable et sécurisé, accessible à toutes les bourses. Faisons ensemble un tour d'horizon de ce statut méconnu de beaucoup mais très prisé des investisseurs aguerris.
Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP (qui signifie “Loueur meublé non professionnel”) concerne les bailleurs souhaitant louer leur bien immobilier en meublé. Le mobilier constituant leur aménagement doit être au minimum composé de certains éléments obligatoires.
> Consulter notre article sur les meubles obligatoires en location meublée.
Ce statut permet nombre d’avantages, notamment fiscaux. L’idéal est d’être accompagné d’un expert comptable pour la gestion comptable de son bien.
Bon à savoir : Pour bénéficier de ce statut, le total des loyers reçus par année ne doit pas dépasser le montant de son activité professionnelle, le cas échéant, il s’agit du statut LMP (loueur meublé professionnel).
Extrait de l’article “Loi Pinel ou LMNP : quelle stratégie d’investissement est à privilégier ?” de Journaldelagence.com publié le 09 juin 2022 à retrouver en entier ici.
“Pour l’expert de l’investissement locatif*, il existe en réalité un troisième choix possible qui est souvent sous-exploité : investir dans l’ancien et louer meublé sous le statut LMNP, « loueur en meublé non professionnel ». Le régime a ainsi l’avantage d’être flexible car il permet à l’investisseur de privilégier soit l’amortissement des travaux et du mobilier lorsque les coûts sont élevés grâce au régime réel, soit de privilégier la simplicité grâce à un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, en MicroBIC. « Dans la plupart des grandes métropoles, ce régime est souvent financièrement plus favorable que les dispositifs Pinel », met ainsi en avant Bevouac. Sans compter qu’il ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales qui est de l’ordre de 10 000 euros par an en général.”
*Martin Menez, Président de Bevouac.
Qu'est ce qu'une résidence gérée ?
Ici, outre le statut LMNP, nous nous concentrons sur les résidences gérées par un professionnel gestionnaire sur place. Différents types de résidences gérées existent :
- Les résidences de tourisme (ou résidence hôtelière)
- Les résidences étudiantes
- Les résidences senior
- Les résidences d’affaire
Les appartements constituant ces résidences sont meublés, les meubles sont similaires selon le type de logement (tous les studios sont composés du même mobilier, idem pour les T2, T3 etc) et sont au choix du gestionnaire. Si par exemple, un renouvellement de la gamme de mobilier est voté en Assemblée Générale, tous les meubles des appartements de la résidence sont changés.
Les régimes du LMNP en résidence gérée
Il existe 3 régimes possibles selon le chiffre d’affaire généré par le bien en LMNP :
- Le régime MICRO BIC : Il s’agit du régime par défaut, possible si le chiffre d'affaires ne dépasse pas les 70000 €/an. Il permet un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus.
- Le régime RÉEL SIMPLIFIÉ : Au-dessus de 70 000 € de CA par an, on passe au réel simplifié. Il est également possible de faire la demande de passer au réel simplifié, avantageux dans le cas où l’on prévoit des travaux de rénovation ou d’embellissement, le changement du mobilier etc. car l'ensemble des charges* liées à l’investissement et à l’amortissement du bien immobilier et mobilier sont déduites.
- Le régime RÉEL NORMAL : Au delà de 238 000 € de CA par an, c’est le régime réel normal qui s’applique. Comme pour le réel simplifié, l'ensemble des charges* liées à l’investissement et à l’amortissement du bien immobilier et mobilier sont déduites. À cet avantage s’ajoute la récupération de la TVA.
*Frais et intérêts d’emprunt, frais de notaire, charges de copropriété non récupérées sur le locataire, taxe foncière, frais d’achat de mobilier, frais de travaux et rénovation, frais d’honoraires comptable etc.
Les régimes au réel paraissent donc plus avantageux lorsque l’on veut se constituer un patrimoine durable et pérenne et le micro BIC lorsque l’on recherche plutôt la simplicité d'investissement et que l'on n'envisage pas d'engager de travaux, de rénovation ou de modifications dans le logement. Néanmoins, il convient de procéder au calcul de l’abattement de 50% du régime micro BIC et de le comparer à la déduction possible selon les charges prévisibles au réel pour savoir quel régime sera le plus avantageux selon la situation.
Quels sont les avantages à investir en LMNP en résidence gérée ?
1. Un investissement rentable et sécurisé
L’investissement en LMNP en résidence gérée offre un avantage précieux qui n’appartient qu’à ce type de statut : les loyers sont garantis avec le bail commercial, peu importe le taux d’occupation du logement, le loyer est dû.
Autre avantage : le montant de l’investissement. Les prix de vente de ce type de produit sont extrêmement intéressants et permettent même aux plus petites bourses de se constituer un patrimoine immobilier. Dans une conjoncture post-pandémie, où les 25-35 ans envisagent l’investissement locatif avant même d’acheter leur résidence principale, ce type de produit d'investissement est l’idéal.
Christine Fumagalli, ancienne présidente du réseau Orpi, expliquait en octobre 2021 pour Journaldelagence.com que ce sont à présent les 25-35 ans “qui envisagent de réaliser des investissements locatifs ou d’acheter leur résidence secondaire avant même d’être propriétaires de leur résidence principale” avant d’ajouter que “les nouveaux investisseurs se tournent majoritairement vers les villes moyennes qui disposent d’un accès facile aux centres des grandes métropoles. Les périphéries des villes étudiantes comme Toulouse, Montpellier et Rennes font par exemple partie des territoires où il fait bon investir car il y est facile d’aligner le montant d’un loyer avec le montant d’une mensualité»
> Retrouvez l’article complet ici.
2. L’abattement fiscal
Comme expliqué plus haut, un des avantages majeur du statut en LMNP est l’abattement fiscal : à hauteur de 50% en statut micro BIC ou la déduction fiscale des charges réelles liées à l’investissement et à l’amortissement du bien immobilier.
3. L’amortissement immobilier et mobilier
L'amortissement immobilier est un mécanisme comptable qui tient compte de la dépréciation du bien immobilier et du mobilier au fil du temps et qui sert à optimiser la fiscalité.
Voici un exemple d’amortissement immobilier sous le statut LMNP proposé par Cogedim.com :
En moyenne, un bien immobilier peut être amorti jusqu'à 90 % de sa valeur sur environ 30 ans. Voici un exemple de calcul : un bien acheté en LMNP pour un prix de 250 000 € permet d'obtenir jusqu'à 225 000 € de réduction des revenus locatifs sur une période de 30 ans.
La Loi Finance 2025 a réintégré l’amortissement dans le calcul de la plus-value lors de la revente pour les LMNP, néanmoins cette mesure ne concerne pas les résidences de service.
4. Un gain de temps précieux pour les propriétaires bailleurs
La résidence gérée étant administrée par un gestionnaire sur place offre au propriétaire un gain de temps précieux. L’administratif, les sinistres, la location, le ménage, les changements de mobilier et toutes les tâches liées à son logement incombent au gestionnaire.
Les conditions au LMNP en résidence gérée
Le statut LMNP est soumis à des conditions. La première étant, comme le nom du statut l’indique, que le bien à louer doit être meublé. La seconde condition est l’engagement avec le gestionnaire de la résidence : le propriétaire doit signer un bail d’engagement de location avec ce dernier, généralement entre 9 et 11 ans (qui correspond à la durée du report fiscal). La dernière condition concerne le régime au réel (simplifié ou normal) pour lequel les obligations comptables sont nombreuses : comptabilité avec preuves de dépenses et recettes, comptes de résultat LMNP, bilan comptable, tableaux d’amortissement, fichier des écritures comptables et transmission de la liasse fiscale. Il est souvent judicieux d’opter pour l’accompagnement par un expert-comptable, dont une partie honoraires sera comptabilisée dans les charges et donc déduite des impôts.
Les solutions Orpi L’Agence Immobilière
Chez Orpi L’Agence Immobilière, nos conseillers sont formés à la vente des biens en LMNP en résidence gérée, qui sont des biens injustement méconnus des professionnels de l’immobilier alors même qu’ils constituent une solution sécurisée et rentable pour les investisseurs, accessibles même aux petites bourses !
Vous souhaitez investir dans du LMNP en résidence gérée ? Ou bien revendre le vôtre ? Contactez-nous au 05.31.086.500 pour bénéficier d’un accompagnement sur-mesure.
LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel, statut dédié aux propriétaires bailleurs louant leur bien immobilier en bail meublé leur permettant des avantages fiscaux spécifiques. Toutefois, les revenus de cette activité ne doivent pas dépasser un certain plafond.
Résidence gérée : Une résidence gérée (ou résidence de service) est une résidence avec un gestionnaire sur place, elle inclut : les résidences étudiantes, les résidences hôtelières, les résidences senior et les résidences d'affaires.
Bail commercial (pour les résidences gérées) : Un bail commercial en résidence gérée est un bail conclu entre le propriétaire bailleur et l’entreprise gestionnaire de la résidence, pour une durée de 9 ans renouvelable. Le gestionnaire se charge alors de trouver les résidents, de gérer la comptabilité et toute la gestion courante du bien. Il restitue au propriétaire un loyer dont le montant est conclu lors de la signature du bail, quel que soit le taux d’occupation de son logement.